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中古マンション / 戸建て

リストレジデンス洗足池の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.5%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.5%（年間+86万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.5%（年間+86万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥5,480万¥765万¥2,081万¥3,397万¥4,712万¥6,028万2005年 (1)2006年 (4)n=42007年 (5)n=52008年 (3)n=32009年 (4)n=42010年 (3)n=32011年 (2)n=22012年 (2)n=22013年 (1)2014年 (3)n=32016年 (3)n=32017年 (1)2018年 (3)n=32019年 (2)n=22020年 (2)n=22021年 (4)n=42023年 (2)n=22025年 (1)
年率:+4.5%
年間変動:+86万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

-57万万円 〜 4,163万万円平均 2,053万万円 ± 844万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築11年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築21年で約17%減

この物件の想定価格2,850万4,302万5,754万築20年築30年築40年築50年築11年：5,480万円（この物件のいまの価格）築11年：5,466万円（成約884件）築12年：5,368万円（成約797件）築13年：5,252万円（成約762件）築14年：5,164万円（成約754件）築15年：5,085万円（成約771件）築16年：4,997万円（成約779件）築17年：4,946万円（成約780件）築18年：4,839万円（成約752件）築19年：4,751万円（成約730件）築20年：4,644万円（成約693件）築21年：4,528万円（成約663件）築22年：4,435万円（成約664件）築23年：4,370万円（成約616件）築24年：4,258万円（成約603件）築25年：4,258万円（成約615件）築26年：4,217万円（成約645件）築27年：4,161万円（成約649件）築28年：4,063万円（成約676件）築29年：4,073万円（成約634件）築30年：3,980万円（成約567件）築31年：3,813万円（成約534件）築32年：3,650万円（成約524件）築33年：3,604万円（成約500件）築34年：3,562万円（成約513件）築35年：3,562万円（成約543件）築36年：3,580万円（成約559件）築37年：3,585万円（成約593件）築38年：3,557万円（成約608件）築39年：3,543万円（成約647件）築40年：3,432万円（成約666件）築41年：3,395万円（成約679件）築42年：3,316万円（成約645件）築43年：3,320万円（成約648件）築44年：3,292万円（成約629件）築45年：3,292万円（成約612件）築46年：3,274万円（成約546件）築47年：3,274万円（成約504件）築48年：3,274万円（成約488件）築49年：3,292万円（成約447件）築50年：3,316万円（成約404件）築51年：3,339万円（成約370件）築52年：3,339万円（成約326件）築53年：3,357万円（成約243件）築54年：3,223万円（成約177件）築55年：3,223万円（成約119件）築56年：3,097万円（成約79件）築57年：3,097万円（成約45件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約99%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2015年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築11年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約36年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:11年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）159,962円をもとに、表面利回りは3.50%です。（年間賃料192万円 ÷ 物件価格5,480万円 = 3.50%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は159,962円（年間192万円）です。表面利回りは3.50%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約29年（この地区の中央は約25年）

同じ広さの売り物件の半分が 19〜31年05,480万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月16.0万円）約29年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:159,962円
年間賃料:192万円
物件価格:5,480万円
表面利回り:3.50%

エリアの相場・買い判定

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