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中古マンション / 戸建て

ルジェンテ南大塚の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
中程度売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.3%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.2%（年間+100万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.2%（年間+100万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,499万¥50万¥2,238万¥4,425万¥6,613万¥8,800万2005年 (13)n=132006年 (27)n=272007年 (29)n=292008年 (26)n=262009年 (24)n=242010年 (24)n=242011年 (41)n=412012年 (19)n=192013年 (36)n=362014年 (41)n=412015年 (37)n=372016年 (33)n=332017年 (41)n=412018年 (25)n=252019年 (44)n=442020年 (39)n=392021年 (88)n=882022年 (102)n=1022023年 (95)n=952024年 (100)n=1002025年 (53)n=53
年率:+3.2%
年間変動:+100万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

-31万万円 〜 6,563万万円平均 3,266万万円 ± 1,319万万円
買った後どうなるか

築年数

中程度

築16年。中程度物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築26年で約17%減

この物件の想定価格3,777万5,825万7,874万築20年築30年築40年築50年築16年：7,499万円（この物件のいまの価格）築17年：7,434万円（成約452件）築18年：7,284万円（成約450件）築19年：7,270万円（成約433件）築20年：7,213万円（成約398件）築21年：7,127万円（成約368件）築22年：7,013万円（成約364件）築23年：6,885万円（成約337件）築24年：6,628万円（成約339件）築25年：6,550万円（成約305件）築26年：6,236万円（成約291件）築27年：6,108万円（成約247件）築28年：6,008万円（成約218件）築29年：5,816万円（成約192件）築30年：5,652万円（成約204件）築31年：5,616万円（成約205件）築32年：5,495万円（成約213件）築33年：5,345万円（成約225件）築34年：5,345万円（成約237件）築35年：5,345万円（成約249件）築36年：5,345万円（成約259件）築37年：5,345万円（成約294件）築38年：5,367万円（成約290件）築39年：5,253万円（成約298件）築40年：5,203万円（成約287件）築41年：5,160万円（成約300件）築42年：5,046万円（成約292件）築43年：4,982万円（成約306件）築44年：4,911万円（成約291件）築45年：4,882万円（成約278件）築46年：4,811万円（成約236件）築47年：4,604万円（成約203件）築48年：4,454万円（成約173件）築49年：4,454万円（成約152件）築50年：4,362万円（成約140件）築51年：4,226万円（成約130件）築52年：4,305万円（成約120件）築53年：4,105万円（成約100件）築54年：4,141万円（成約92件）築55年：4,105万円（成約70件）築56年：4,312万円（成約52件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約74%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2010年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築16年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約31年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:16年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）208,769円をもとに、表面利回りは3.34%です。（年間賃料251万円 ÷ 物件価格7,499万円 = 3.34%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は208,769円（年間251万円）です。表面利回りは3.34%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜34年07,499万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月20.9万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:208,769円
年間賃料:251万円
物件価格:7,499万円
表面利回り:3.34%

エリアの相場・買い判定

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