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中古マンション / 戸建て

シティハウス中目黒レジデンスの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.8%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.5%（年間+146万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.5%（年間+146万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,199万¥1,530万¥3,677万¥5,824万¥7,972万¥10,119万2005年 (1)2006年 (1)2007年 (7)n=72008年 (2)n=22009年 (3)n=32010年 (1)2011年 (3)n=32012年 (4)n=42013年 (3)n=32014年 (10)n=102015年 (6)n=62016年 (6)n=62017年 (7)n=72018年 (2)n=22019年 (2)n=22020年 (6)n=62021年 (20)n=202022年 (15)n=152023年 (17)n=172024年 (19)n=192025年 (12)n=12
年率:+3.5%
年間変動:+146万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

200万万円 〜 8,674万万円平均 4,437万万円 ± 1,695万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築10年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築20年で約18%減

この物件の想定価格3,917万6,788万9,659万築10年築20年築30年築40年築50年築10年：9,199万円（この物件のいまの価格）築11年：9,032万円（成約559件）築12年：8,903万円（成約574件）築13年：8,796万円（成約565件）築14年：8,530万円（成約529件）築15年：8,271万円（成約527件）築16年：8,157万円（成約529件）築17年：8,074万円（成約514件）築18年：7,929万円（成約518件）築19年：7,732万円（成約520件）築20年：7,587万円（成約500件）築21年：7,587万円（成約450件）築22年：7,473万円（成約416件）築23年：7,420万円（成約368件）築24年：7,450万円（成約337件）築25年：7,526万円（成約299件）築26年：7,450万円（成約289件）築27年：7,367万円（成約262件）築28年：7,329万円（成約242件）築29年：6,941万円（成約210件）築30年：6,302万円（成約213件）築31年：5,983万円（成約201件）築32年：5,793万円（成約202件）築33年：5,823万円（成約220件）築34年：5,930万円（成約238件）築35年：5,915万円（成約227件）築36年：5,976万円（成約239件）築37年：5,976万円（成約266件）築38年：5,884万円（成約260件）築39年：5,763万円（成約252件）築40年：5,740万円（成約280件）築41年：5,694万円（成約296件）築42年：5,664万円（成約298件）築43年：5,732万円（成約313件）築44年：5,687万円（成約340件）築45年：5,694万円（成約321件）築46年：5,626万円（成約286件）築47年：5,580万円（成約246件）築48年：5,557万円（成約229件）築49年：5,428万円（成約211件）築50年：5,474万円（成約212件）築51年：5,519万円（成約236件）築52年：5,527万円（成約255件）築53年：5,428万円（成約244件）築54年：5,261万円（成約215件）築55年：5,132万円（成約184件）築56年：5,109万円（成約135件）築57年：4,729万円（成約96件）築58年：4,508万円（成約65件）築59年：4,257万円（成約40件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約100%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2016年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築10年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約37年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:10年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）215,000円をもとに、表面利回りは2.80%です。（年間賃料258万円 ÷ 物件価格9,199万円 = 2.80%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は215,000円（年間258万円）です。表面利回りは2.80%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約36年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年09,199万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月21.5万円）約36年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:215,000円
年間賃料:258万円
物件価格:9,199万円
表面利回り:2.80%

エリアの相場・買い判定

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