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中古マンション / 戸建て

シティテラス大森西の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.6%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.5%（年間+122万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.5%（年間+122万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,380万¥1,275万¥3,261万¥5,247万¥7,232万¥9,218万2005年 (3)n=32006年 (1)2007年 (2)n=22008年 (4)n=42009年 (12)n=122010年 (3)n=32011年 (3)n=32012年 (3)n=32013年 (6)n=62014年 (13)n=132015年 (13)n=132016年 (13)n=132017年 (10)n=102018年 (9)n=92019年 (12)n=122020年 (5)n=52021年 (12)n=122022年 (24)n=242023年 (11)n=112024年 (10)n=102025年 (7)n=7
年率:+2.5%
年間変動:+122万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,548万万円 〜 8,276万万円平均 4,912万万円 ± 1,346万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築11年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築21年で約11%減

この物件の想定価格5,001万6,900万8,799万築20年築30年築40年築50年築11年：8,380万円（この物件のいまの価格）築11年：8,315万円（成約1084件）築12年：8,210万円（成約1056件）築13年：8,045万円（成約1029件）築14年：7,970万円（成約1055件）築15年：7,888万円（成約1086件）築16年：7,798万円（成約1150件）築17年：7,760万円（成約1202件）築18年：7,670万円（成約1223件）築19年：7,603万円（成約1217件）築20年：7,520万円（成約1169件）築21年：7,423万円（成約1138件）築22年：7,363万円（成約1074件）築23年：7,340万円（成約997件）築24年：7,250万円（成約932件）築25年：7,175万円（成約933件）築26年：7,033万円（成約853件）築27年：6,965万円（成約773件）築28年：6,830万円（成約722件）築29年：6,748万円（成約621件）築30年：6,576万円（成約498件）築31年：6,418万円（成約448件）築32年：6,186万円（成約432件）築33年：6,066万円（成約417件）築34年：6,021万円（成約435件）築35年：6,013万円（成約476件）築36年：5,938万円（成約511件）築37年：5,938万円（成約545件）築38年：5,931万円（成約535件）築39年：5,856万円（成約539件）築40年：5,766万円（成約529件）築41年：5,683万円（成約497件）築42年：5,563万円（成約448件）築43年：5,496万円（成約429件）築44年：5,451万円（成約409件）築45年：5,451万円（成約355件）築46年：5,436万円（成約286件）築47年：5,481万円（成約246件）築48年：5,668万円（成約223件）築49年：5,931万円（成約193件）築50年：5,946万円（成約190件）築51年：5,931万円（成約198件）築52年：5,856万円（成約179件）築53年：5,796万円（成約143件）築54年：5,623万円（成約104件）築55年：5,616万円（成約66件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約100%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2016年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築11年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約36年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:11年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）250,000円をもとに、表面利回りは3.58%です。（年間賃料300万円 ÷ 物件価格8,380万円 = 3.58%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は250,000円（年間300万円）です。表面利回りは3.58%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約28年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜30年08,380万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月25.0万円）約28年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:250,000円
年間賃料:300万円
物件価格:8,380万円
表面利回り:3.58%

エリアの相場・買い判定

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