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中古マンション / 戸建て

ステージファースト東日本橋の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.7%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.4%（年間+139万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.4%（年間+139万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,499万¥1,700万¥3,887万¥6,074万¥8,262万¥10,449万2005年 (1)2006年 (5)n=52007年 (1)2008年 (2)n=22009年 (1)2010年 (1)2012年 (1)2013年 (3)n=32014年 (1)2015年 (1)2016年 (5)n=52017年 (3)n=32018年 (4)n=42019年 (9)n=92020年 (5)n=52021年 (5)n=52022年 (10)n=102023年 (4)n=42024年 (13)n=132025年 (2)n=2
年率:+3.4%
年間変動:+139万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,148万万円 〜 7,549万万円平均 4,348万万円 ± 1,280万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築5年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築15年で約14%減

この物件の想定価格3,925万6,950万9,974万築10年築20年築30年築40年築50年築5年：9,499万円（この物件のいまの価格）築6年：9,368万円（成約1490件）築7年：9,250万円（成約1525件）築8年：9,123万円（成約1556件）築9年：8,912万円（成約1437件）築10年：8,761万円（成約1397件）築11年：8,609万円（成約1306件）築12年：8,457万円（成約1210件）築13年：8,305万円（成約1144件）築14年：8,238万円（成約1129件）築15年：8,196万円（成約1082件）築16年：8,035万円（成約1054件）築17年：7,968万円（成約1081件）築18年：7,917万円（成約1068件）築19年：7,833万円（成約1031件）築20年：7,774万円（成約954件）築21年：7,715万円（成約812件）築22年：7,664万円（成約676件）築23年：7,597万円（成約543件）築24年：7,529万円（成約409件）築25年：7,496万円（成約299件）築26年：7,420万円（成約232件）築27年：7,167万円（成約166件）築28年：6,653万円（成約122件）築29年：6,492万円（成約120件）築30年：6,357万円（成約137件）築31年：6,155万円（成約142件）築32年：6,214万円（成約168件）築33年：6,155万円（成約176件）築34年：5,902万円（成約167件）築35年：5,852万円（成約178件）築36年：5,793万円（成約196件）築37年：5,776万円（成約217件）築38年：5,734万円（成約246件）築39年：5,489万円（成約304件）築40年：5,438万円（成約317件）築41年：5,320万円（成約352件）築42年：5,320万円（成約348件）築43年：5,185万円（成約325件）築44年：5,169万円（成約275件）築45年：5,177万円（成約249件）築46年：4,949万円（成約209件）築47年：4,688万円（成約184件）築48年：4,739万円（成約185件）築49年：4,646万円（成約176件）築50年：4,452万円（成約161件）築51年：4,486万円（成約127件）築52年：4,435万円（成約100件）築53年：4,266万円（成約58件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約82%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2021年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築5年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約42年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:5年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）213,413円をもとに、表面利回りは2.70%です。（年間賃料256万円 ÷ 物件価格9,499万円 = 2.70%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は213,413円（年間256万円）です。表面利回りは2.70%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約37年（この地区の中央は約32年）

同じ広さの売り物件の半分が 27〜36年09,499万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月21.3万円）約37年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:213,413円
年間賃料:256万円
物件価格:9,499万円
表面利回り:2.70%

エリアの相場・買い判定

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