物件ナビ

中古マンション / 戸建て

都立大学テラスの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.6%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.8%（年間+130万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.8%（年間+130万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,980万¥213万¥2,909万¥5,606万¥8,303万¥11,000万2006年 (3)n=32007年 (5)n=52008年 (3)n=32009年 (7)n=72010年 (5)n=52011年 (3)n=32012年 (3)n=32013年 (6)n=62014年 (1)2015年 (3)n=32016年 (5)n=52017年 (1)2018年 (1)2019年 (8)n=82020年 (8)n=82021年 (22)n=222022年 (19)n=192023年 (16)n=162024年 (17)n=172025年 (14)n=14
年率:+2.8%
年間変動:+130万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

243万万円 〜 9,513万万円平均 4,878万万円 ± 1,854万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築15年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築25年で約8%減

この物件の想定価格0.53億0.79億1.05億築20年築30年築40年築50年築15年：9,980万円（この物件のいまの価格）築16年：9,863万円（成約388件）築17年：9,731万円（成約380件）築18年：9,496万円（成約390件）築19年：9,365万円（成約398件）築20年：9,318万円（成約395件）築21年：9,261万円（成約372件）築22年：9,186万円（成約363件）築23年：9,139万円（成約351件）築24年：9,233万円（成約354件）築25年：9,243万円（成約344件）築26年：9,045万円（成約330件）築27年：8,989万円（成約310件）築28年：9,017万円（成約269件）築29年：8,895万円（成約209件）築30年：8,425万円（成約169件）築31年：8,078万円（成約146件）築32年：7,909万円（成約137件）築33年：7,730万円（成約158件）築34年：7,806万円（成約187件）築35年：7,730万円（成約197件）築36年：7,636万円（成約215件）築37年：7,533万円（成約229件）築38年：7,458万円（成約227件）築39年：7,289万円（成約226件）築40年：7,261万円（成約261件）築41年：7,223万円（成約279件）築42年：7,129万円（成約304件）築43年：7,129万円（成約329件）築44年：7,035万円（成約362件）築45年：6,951万円（成約350件）築46年：6,800万円（成約312件）築47年：6,725万円（成約275件）築48年：6,669万円（成約260件）築49年：6,660万円（成約246件）築50年：6,678万円（成約243件）築51年：6,716万円（成約276件）築52年：6,819万円（成約290件）築53年：6,697万円（成約265件）築54年：6,509万円（成約232件）築55年：6,162万円（成約193件）築56年：6,068万円（成約134件）築57年：5,748万円（成約89件）築58年：5,936万円（成約61件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約79%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2011年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築15年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約32年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:15年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）216,827円をもとに、表面利回りは2.61%です。（年間賃料260万円 ÷ 物件価格9,980万円 = 2.61%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は216,827円（年間260万円）です。表面利回りは2.61%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約38年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年09,980万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月21.7万円）約38年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:216,827円
年間賃料:260万円
物件価格:9,980万円
表面利回り:2.61%

エリアの相場・買い判定

目黒区 1LDK の相場を見る

この地区・間取りの成約価格の推移、買い時判定、賃貸相場をまとめて確認できます。

地区ページを見る
無料登録すると読める指標

バブル指数

有料プランで読める指標

将来の売れ行き予想

売れるまでの想定期間

賃貸需要

市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。