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中古マンション / 戸建て

ヴェレーナ浅草の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.6%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.0%（年間+194万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.0%（年間+194万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,990万¥1,615万¥3,851万¥6,088万¥8,324万¥10,560万2005年 (2)n=22006年 (6)n=62007年 (8)n=82008年 (17)n=172009年 (8)n=82010年 (4)n=42011年 (10)n=102012年 (13)n=132013年 (8)n=82014年 (11)n=112015年 (9)n=92016年 (18)n=182017年 (18)n=182018年 (13)n=132019年 (13)n=132020年 (19)n=192021年 (32)n=322022年 (28)n=282023年 (43)n=432024年 (38)n=382025年 (14)n=14
年率:+4.0%
年間変動:+194万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位1%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 99%順位 (かなり割高)

1,016万万円 〜 9,126万万円平均 5,071万万円 ± 1,622万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築13年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約8%減

この物件の想定価格4,406万6,923万9,440万築20年築30年築40年築13年：8,990万円（この物件のいまの価格）築14年：8,630万円（成約632件）築15年：8,473万円（成約580件）築16年：8,350万円（成約573件）築17年：8,280万円（成約608件）築18年：8,209万円（成約628件）築19年：8,271万円（成約630件）築20年：8,288万円（成約628件）築21年：8,306万円（成約601件）築22年：8,315万円（成約562件）築23年：8,271万円（成約497件）築24年：8,148万円（成約415件）築25年：8,043万円（成約331件）築26年：7,771万円（成約251件）築27年：7,227万円（成約192件）築28年：6,911万円（成約144件）築29年：7,174万円（成約129件）築30年：7,008万円（成約123件）築31年：6,727万円（成約134件）築32年：6,569万円（成約123件）築33年：6,280万円（成約121件）築34年：6,262万円（成約120件）築35年：6,201万円（成約115件）築36年：6,236万円（成約103件）築37年：6,271万円（成約102件）築38年：6,262万円（成約119件）築39年：6,148万円（成約137件）築40年：5,947万円（成約148件）築41年：5,771万円（成約158件）築42年：5,596万円（成約157件）築43年：5,534万円（成約144件）築44年：5,420万円（成約121件）築45年：5,166万円（成約92件）築46年：4,947万円（成約60件）築47年：4,789万円（成約44件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約89%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2013年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:13年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）269,378円をもとに、表面利回りは3.60%です。（年間賃料323万円 ÷ 物件価格8,990万円 = 3.60%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は269,378円（年間323万円）です。表面利回りは3.60%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約28年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜33年08,990万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月26.9万円）約28年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:269,378円
年間賃料:323万円
物件価格:8,990万円
表面利回り:3.60%

エリアの相場・買い判定

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