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中古マンション / 戸建て

ヴェレーナ練馬北町の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.8%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+1.8%（年間+109万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+1.8%（年間+109万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,980万¥3,825万¥5,063万¥6,302万¥7,540万¥8,778万2009年第4四半期 (1)2015年第3四半期 (1)2021年第2四半期 (1)2022年第3四半期 (1)2022年第4四半期 (3)n=32023年第3四半期 (1)2024年第1四半期 (1)2024年第4四半期 (1)
年率:+1.8%
年間変動:+109万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

3,992万万円 〜 7,508万万円平均 5,750万万円 ± 703万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築10年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築20年で約11%減

この物件の想定価格4,367万6,373万8,379万築20年築30年築40年築50年築10年：7,980万円（この物件のいまの価格）築11年：7,950万円（成約648件）築12年：7,803万円（成約668件）築13年：7,730万円（成約687件）築14年：7,606万円（成約709件）築15年：7,401万円（成約702件）築16年：7,313万円（成約749件）築17年：7,269万円（成約751件）築18年：7,182万円（成約737件）築19年：7,145万円（成約716件）築20年：7,152万円（成約696件）築21年：7,013万円（成約626件）築22年：6,926万円（成約592件）築23年：6,860万円（成約567件）築24年：6,845万円（成約523件）築25年：6,699万円（成約481件）築26年：6,699万円（成約457件）築27年：6,553万円（成約426件）築28年：6,494万円（成約381件）築29年：6,406万円（成約325件）築30年：6,304万円（成約285件）築31年：6,260万円（成約270件）築32年：6,246万円（成約246件）築33年：6,150万円（成約233件）築34年：6,143万円（成約251件）築35年：6,143万円（成約260件）築36年：6,063万円（成約274件）築37年：6,019万円（成約278件）築38年：5,829万円（成約278件）築39年：5,814万円（成約249件）築40年：5,624万円（成約221件）築41年：5,507万円（成約166件）築42年：5,412万円（成約132件）築43年：5,090万円（成約101件）築44年：4,922万円（成約97件）築45年：4,878万円（成約87件）築46年：5,046万円（成約89件）築47年：4,951万円（成約90件）築48年：4,973万円（成約79件）築49年：4,746万円（成約66件）築50年：5,061万円（成約57件）築51年：5,200万円（成約43件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約100%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2016年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築10年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約37年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:10年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）183,898円をもとに、表面利回りは2.77%です。（年間賃料221万円 ÷ 物件価格7,980万円 = 2.77%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は183,898円（年間221万円）です。表面利回りは2.77%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約36年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 25〜34年07,980万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月18.4万円）約36年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:183,898円
年間賃料:221万円
物件価格:7,980万円
表面利回り:2.77%

エリアの相場・買い判定

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