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中古マンション / 戸建て

ヴェレーナ練馬ぬくいの森の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.9%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.9%（年間+131万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.9%（年間+131万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,480万¥2,125万¥3,651万¥5,177万¥6,702万¥8,228万2005年 (1)2006年 (3)n=32008年 (3)n=32009年 (5)n=52010年 (1)2011年 (4)n=42013年 (3)n=32014年 (5)n=52015年 (3)n=32016年 (4)n=42018年 (2)n=22019年 (2)n=22020年 (6)n=62021年 (11)n=112022年 (7)n=72023年 (4)n=42024年 (8)n=82025年 (7)n=7
年率:+2.9%
年間変動:+131万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位1%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 99%順位 (かなり割高)

1,848万万円 〜 7,519万万円平均 4,684万万円 ± 1,134万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築3年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築13年で約18%減

この物件の想定価格3,646万5,750万7,854万築10年築20年築30年築40年築50年築3年：7,480万円（この物件のいまの価格）築4年：7,370万円（成約541件）築5年：7,129万円（成約636件）築6年：6,951万円（成約723件）築7年：6,802万円（成約789件）築8年：6,670万円（成約836件）築9年：6,493万円（成約831件）築10年：6,389万円（成約856件）築11年：6,320万円（成約831件）築12年：6,252万円（成約844件）築13年：6,143万円（成約886件）築14年：6,039万円（成約918件）築15年：5,873万円（成約927件）築16年：5,793万円（成約988件）築17年：5,735万円（成約1009件）築18年：5,735万円（成約992件）築19年：5,701万円（成約971件）築20年：5,707万円（成約946件）築21年：5,609万円（成約874件）築22年：5,575万円（成約829件）築23年：5,449万円（成約799件）築24年：5,420万円（成約765件）築25年：5,317万円（成約730件）築26年：5,305万円（成約700件）築27年：5,202万円（成約670件）築28年：5,214万円（成約609件）築29年：5,145万円（成約527件）築30年：5,053万円（成約456件）築31年：4,961万円（成約420件）築32年：4,864万円（成約361件）築33年：4,841万円（成約339件）築34年：4,801万円（成約343件）築35年：4,801万円（成約351件）築36年：4,766万円（成約369件）築37年：4,778万円（成約381件）築38年：4,646万円（成約386件）築39年：4,600万円（成約361件）築40年：4,479万円（成約329件）築41年：4,370万円（成約271件）築42年：4,198万円（成約225件）築43年：4,049万円（成約177件）築44年：3,963万円（成約180件）築45年：4,084万円（成約167件）築46年：4,095万円（成約163件）築47年：4,118万円（成約161件）築48年：4,118万円（成約155件）築49年：4,101万円（成約128件）築50年：4,170万円（成約118件）築51年：4,147万円（成約96件）築52年：4,118万円（成約73件）築53年：4,170万円（成約53件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約60%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2023年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築3年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約44年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:3年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）177,707円をもとに、表面利回りは2.85%です。（年間賃料213万円 ÷ 物件価格7,480万円 = 2.85%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は177,707円（年間213万円）です。表面利回りは2.85%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約35年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 24〜34年07,480万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月17.8万円）約35年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:177,707円
年間賃料:213万円
物件価格:7,480万円
表面利回り:2.85%

エリアの相場・買い判定

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