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中古マンション / 戸建て

ヴェルテイ中野の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
経年売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.0%（年間+187万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+3.0%（年間+187万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,398万¥1,275万¥4,256万¥7,238万¥10,219万¥13,200万2006年 (2)n=22007年 (3)n=32008年 (3)n=32009年 (1)2010年 (1)2011年 (2)n=22012年 (3)n=32013年 (6)n=62014年 (2)n=22015年 (2)n=22016年 (2)n=22017年 (1)2018年 (5)n=52019年 (5)n=52020年 (2)n=22021年 (13)n=132022年 (11)n=112023年 (6)n=62024年 (6)n=62025年 (10)n=10
年率:+3.0%
年間変動:+187万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位4%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 96%順位 (割高)

1,767万万円 〜 10,745万万円平均 6,256万万円 ± 1,796万万円
買った後どうなるか

築年数

経年

築33年。経年物件です。

築年数が長く、建て替えリスクも視野に入ります。 旧耐震基準の物件の場合、耐震性にも懸念があります。修繕費の増大や建て替え議論の可能性も考慮した上で判断してください。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築44年で約16%減

この物件の想定価格6,958万8,413万9,868万築40年築50年築34年：9,398万円（この物件のいまの価格）築34年：9,256万円（成約52件）築35年：9,315万円（成約56件）築36年：8,771万円（成約59件）築37年：8,700万円（成約68件）築38年：8,794万円（成約77件）築39年：8,984万円（成約85件）築40年：8,700万円（成約92件）築41年：8,676万円（成約97件）築42年：7,978万円（成約104件）築43年：7,895万円（成約105件）築44年：7,871万円（成約114件）築45年：7,942万円（成約120件）築46年：8,013万円（成約126件）築47年：8,794万円（成約127件）築48年：8,640万円（成約140件）築49年：8,309万円（成約170件）築50年：8,226万円（成約178件）築51年：7,918万円（成約203件）築52年：7,836万円（成約207件）築53年：7,812万円（成約207件）築54年：7,753万円（成約167件）築55年：7,599万円（成約142件）築56年：7,658万円（成約93件）築57年：7,563万円（成約65件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約39%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

1993年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は3回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築34年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約13年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:33年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）262,425円をもとに、表面利回りは3.35%です。（年間賃料315万円 ÷ 物件価格9,398万円 = 3.35%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は262,425円（年間315万円）です。表面利回りは3.35%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年09,398万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月26.2万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:262,425円
年間賃料:315万円
物件価格:9,398万円
表面利回り:3.35%

エリアの相場・買い判定

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