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中古マンション / 戸建て

ワザック日本橋の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.3%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.8%（年間+138万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.8%（年間+138万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,980万¥1,530万¥4,167万¥6,804万¥9,441万¥12,078万2005年 (1)2006年 (2)n=22008年 (3)n=32009年 (5)n=52010年 (2)n=22011年 (1)2012年 (2)n=22013年 (4)n=42014年 (2)n=22015年 (2)n=22016年 (2)n=22017年 (3)n=32018年 (3)n=32019年 (10)n=102020年 (3)n=32021年 (3)n=32022年 (6)n=62023年 (6)n=62024年 (3)n=32025年 (1)
年率:+3.8%
年間変動:+138万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

694万万円 〜 6,653万万円平均 3,673万万円 ± 1,192万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築11年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築21年で約10%減

この物件の想定価格0.50億0.83億1.15億築20年築30年築40年築50年築11年：1.10億円（この物件のいまの価格）築12年：1.08億円（成約1210件）築13年：1.06億円（成約1144件）築14年：1.06億円（成約1129件）築15年：1.05億円（成約1082件）築16年：1.03億円（成約1054件）築17年：1.02億円（成約1081件）築18年：1.01億円（成約1068件）築19年：1.00億円（成約1031件）築20年：9,959万円（成約954件）築21年：9,884万円（成約812件）築22年：9,819万円（成約676件）築23年：9,732万円（成約543件）築24年：9,646万円（成約409件）築25年：9,603万円（成約299件）築26年：9,506万円（成約232件）築27年：9,182万円（成約166件）築28年：8,523万円（成約122件）築29年：8,317万円（成約120件）築30年：8,145万円（成約137件）築31年：7,885万円（成約142件）築32年：7,961万円（成約168件）築33年：7,885万円（成約176件）築34年：7,561万円（成約167件）築35年：7,496万円（成約178件）築36年：7,421万円（成約196件）築37年：7,399万円（成約217件）築38年：7,345万円（成約246件）築39年：7,032万円（成約304件）築40年：6,967万円（成約317件）築41年：6,816万円（成約352件）築42年：6,816万円（成約348件）築43年：6,643万円（成約325件）築44年：6,621万円（成約275件）築45年：6,632万円（成約249件）築46年：6,341万円（成約209件）築47年：6,006万円（成約184件）築48年：6,071万円（成約185件）築49年：5,952万円（成約176件）築50年：5,703万円（成約161件）築51年：5,747万円（成約127件）築52年：5,682万円（成約100件）築53年：5,466万円（成約58件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約98%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2015年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築11年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約36年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:11年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）210,537円をもとに、表面利回りは2.30%です。（年間賃料253万円 ÷ 物件価格10,980万円 = 2.30%）

利回りはやや低く、賃貸運用だけでは回収に時間がかかります。 販売価格に対して想定賃料が低めです。値上がり益を狙う場合を除き、投資としての魅力はやや限定的です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は210,537円（年間253万円）です。表面利回りは2.30%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約43年（この地区の中央は約32年）

同じ広さの売り物件の半分が 26〜36年01億980万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月21.1万円）約43年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:210,537円
年間賃料:253万円
物件価格:10,980万円
表面利回り:2.30%

エリアの相場・買い判定

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