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中古マンション / 戸建て

【都心を使いこなし、坂下の静穏に寛ぐ。洗練された大人に相応しい極上の一邸。】の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.1%（年間+77万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.1%（年間+77万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,180万¥808万¥2,580万¥4,353万¥6,125万¥7,898万2005年 (2)n=22006年 (6)n=62007年 (5)n=52008年 (6)n=62009年 (7)n=72010年 (6)n=62011年 (9)n=92012年 (6)n=62013年 (9)n=92014年 (6)n=62015年 (10)n=102016年 (8)n=82017年 (7)n=72018年 (8)n=82019年 (9)n=92020年 (10)n=102021年 (8)n=82022年 (9)n=92023年 (10)n=102024年 (13)n=132025年 (6)n=6
年率:+3.1%
年間変動:+77万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

489万万円 〜 4,650万万円平均 2,570万万円 ± 832万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築5年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築16年で約15%減

この物件の想定価格2,624万5,081万7,539万築10年築20年築30年築40年築50年築6年：7,180万円（この物件のいまの価格）築6年：7,114万円（成約732件）築7年：7,020万円（成約814件）築8年：6,931万円（成約925件）築9年：6,821万円（成約1005件）築10年：6,660万円（成約1032件）築11年：6,600万円（成約1009件）築12年：6,473万円（成約995件）築13年：6,373万円（成約929件）築14年：6,296万円（成約921件）築15年：6,152万円（成約902件）築16年：6,014万円（成約912件）築17年：5,920万円（成約903件）築18年：5,798万円（成約915件）築19年：5,743万円（成約904件）築20年：5,699万円（成約896件）築21年：5,643万円（成約868件）築22年：5,599万円（成約842件）築23年：5,560万円（成約803件）築24年：5,527万円（成約760件）築25年：5,356万円（成約734件）築26年：5,245万円（成約705件）築27年：5,157万円（成約688件）築28年：5,124万円（成約661件）築29年：5,107万円（成約649件）築30年：4,941万円（成約615件）築31年：4,847万円（成約597件）築32年：4,737万円（成約603件）築33年：4,687万円（成約610件）築34年：4,577万円（成約603件）築35年：4,582万円（成約616件）築36年：4,549万円（成約641件）築37年：4,560万円（成約633件）築38年：4,422万円（成約647件）築39年：4,367万円（成約643件）築40年：4,168万円（成約630件）築41年：3,991万円（成約605件）築42年：3,886万円（成約584件）築43年：3,808万円（成約560件）築44年：3,731万円（成約544件）築45年：3,687万円（成約510件）築46年：3,587万円（成約481件）築47年：3,526万円（成約455件）築48年：3,405万円（成約409件）築49年：3,316万円（成約371件）築50年：3,112万円（成約337件）築51年：2,946万円（成約284件）築52年：2,935万円（成約231件）築53年：2,902万円（成約177件）築54年：2,858万円（成約116件）築55年：2,852万円（成約69件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約90%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2021年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築6年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約41年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:5年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）200,802円をもとに、表面利回りは3.36%です。（年間賃料241万円 ÷ 物件価格7,180万円 = 3.36%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は200,802円（年間241万円）です。表面利回りは3.36%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 20〜31年07,180万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月20.1万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:200,802円
年間賃料:241万円
物件価格:7,180万円
表面利回り:3.36%

エリアの相場・買い判定

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