中古マンション / 戸建て
ザ・ヒルズ武蔵小金井レジデンスの分析レポート
価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析
市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。
いくらが妥当か
成約価格の値動き
同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率-11.9%（年間-285万円）で推移しています。値下がり傾向です。
周辺相場は明確な下落トレンドにあります。 近い条件の成約価格が大きく下落しています。売却時に損失が出るリスクが高いため、購入する場合は相当の価格交渉や長期保有の覚悟が必要です。 具体的には、年率-11.9%（年間-285万円）のペースで推移しています。
年率:-11.9%
年間変動:-285万円
お買い得度
同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。
類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位3%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。
市場内 97%順位 (割高)
-698万万円 〜 6,698万万円平均 3,000万万円 ± 1,479万万円
買った後どうなるか
築年数
築4年。新築同等物件です。
築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。
新耐震基準
2022年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。
住宅ローン控除の築年要件を満たす
1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。
大規模修繕は1回目前後の時期
大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築4年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。
法定耐用年数まで残り約43年
RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。
築年数:4年
貸すとどうか
投資利回り
推定賃料（月）170,469円をもとに、表面利回りは3.54%です。（年間賃料205万円 ÷ 物件価格5,780万円 = 3.54%）
利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は170,469円（年間205万円）です。表面利回りは3.54%です。
家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約28年（この地区の中央は約29年）
管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。
推定賃料（月）:170,469円
年間賃料:205万円
物件価格:5,780万円
表面利回り:3.54%
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