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中古マンション / 戸建て

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.9%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.1%（年間+120万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.1%（年間+120万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,780万¥935万¥3,391万¥5,847万¥8,302万¥10,758万2005年 (2)n=22006年 (5)n=52007年 (2)n=22008年 (2)n=22009年 (2)n=22010年 (9)n=92011年 (5)n=52012年 (8)n=82013年 (6)n=62014年 (5)n=52015年 (6)n=62016年 (9)n=92017年 (13)n=132018年 (9)n=92019年 (4)n=42020年 (12)n=122021年 (6)n=62022年 (5)n=52023年 (8)n=82024年 (8)n=82025年 (4)n=4
年率:+3.1%
年間変動:+120万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,352万万円 〜 6,620万万円平均 3,986万万円 ± 1,053万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築3年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築13年で約17%減

この物件の想定価格0.32億0.67億1.03億築10年築20年築30年築40年築50年築3年：9,780万円（この物件のいまの価格）築4年：9,603万円（成約532件）築5年：9,367万円（成約639件）築6年：9,210万円（成約750件）築7年：9,067万円（成約836件）築8年：8,932万円（成約942件）築9年：8,803万円（成約1008件）築10年：8,574万円（成約1037件）築11年：8,417万円（成約1018件）築12年：8,260万円（成約990件）築13年：8,138万円（成約927件）築14年：8,046万円（成約940件）築15年：7,824万円（成約925件）築16年：7,667万円（成約932件）築17年：7,552万円（成約942件）築18年：7,467万円（成約967件）築19年：7,352万円（成約961件）築20年：7,317万円（成約963件）築21年：7,295万円（成約933件）築22年：7,252万円（成約891件）築23年：7,174万円（成約839件）築24年：7,124万円（成約782件）築25年：6,931万円（成約734件）築26年：6,738万円（成約695件）築27年：6,659万円（成約672件）築28年：6,624万円（成約644件）築29年：6,559万円（成約621件）築30年：6,345万円（成約584件）築31年：6,202万円（成約563件）築32年：6,052万円（成約567件）築33年：6,023万円（成約575件）築34年：5,881万円（成約573件）築35年：5,916万円（成約597件）築36年：5,873万円（成約624件）築37年：5,873万円（成約607件）築38年：5,695万円（成約613件）築39年：5,623万円（成約617件）築40年：5,409万円（成約590件）築41年：5,152万円（成約565件）築42年：5,016万円（成約562件）築43年：4,923万円（成約543件）築44年：4,852万円（成約510件）築45年：4,766万円（成約472件）築46年：4,644万円（成約429件）築47年：4,523万円（成約400件）築48年：4,366万円（成約345件）築49年：4,166万円（成約317件）築50年：3,937万円（成約298件）築51年：3,794万円（成約267件）築52年：3,737万円（成約217件）築53年：3,687万円（成約175件）築54年：3,623万円（成約118件）築55年：3,494万円（成約69件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約59%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2023年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築3年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約44年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:3年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）236,625円をもとに、表面利回りは2.90%です。（年間賃料284万円 ÷ 物件価格9,780万円 = 2.90%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は236,625円（年間284万円）です。表面利回りは2.90%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約34年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜31年09,780万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月23.7万円）約34年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:236,625円
年間賃料:284万円
物件価格:9,780万円
表面利回り:2.90%

エリアの相場・買い判定

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