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中古マンション / 戸建て

ザ・パークハウス西新宿タワーの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.7%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.7%（年間+189万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.7%（年間+189万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,380万¥850万¥3,492万¥6,134万¥8,776万¥11,418万2006年 (1)2007年 (1)2008年 (2)n=22009年 (6)n=62010年 (2)n=22012年 (3)n=32013年 (3)n=32014年 (3)n=32015年 (2)n=22016年 (5)n=52017年 (5)n=52018年 (5)n=52019年 (6)n=62020年 (2)n=22021年 (9)n=92022年 (11)n=112023年 (4)n=42024年 (11)n=112025年 (6)n=6
年率:+4.7%
年間変動:+189万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

-38万万円 〜 8,613万万円平均 4,287万万円 ± 1,730万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築9年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築19年で約12%減

この物件の想定価格0.36億0.73億1.09億築10年築20年築30年築40年築50年築9年：1.04億円（この物件のいまの価格）築10年：1.02億円（成約1248件）築11年：1.00億円（成約1190件）築12年：9,862万円（成約1135件）築13年：9,673万円（成約1050件）築14年：9,484万円（成約1003件）築15年：9,457万円（成約964件）築16年：9,385万円（成約966件）築17年：9,340万円（成約965件）築18年：9,250万円（成約961件）築19年：9,142万円（成約907件）築20年：9,052万円（成約868件）築21年：9,007万円（成約781件）築22年：8,844万円（成約680件）築23年：8,619万円（成約576件）築24年：8,520万円（成約485件）築25年：8,466万円（成約410件）築26年：8,331万円（成約362件）築27年：8,007万円（成約344件）築28年：7,728万円（成約346件）築29年：7,484万円（成約350件）築30年：7,349万円（成約360件）築31年：7,016万円（成約363件）築32年：6,674万円（成約363件）築33年：6,467万円（成約368件）築34年：6,467万円（成約411件）築35年：6,449万円（成約449件）築36年：6,521万円（成約488件）築37年：6,584万円（成約519件）築38年：6,566万円（成約573件）築39年：6,449万円（成約587件）築40年：6,341万円（成約588件）築41年：6,323万円（成約632件）築42年：6,223万円（成約627件）築43年：6,223万円（成約602件）築44年：6,142万円（成約579件）築45年：6,106万円（成約550件）築46年：5,881万円（成約444件）築47年：5,674万円（成約414件）築48年：5,422万円（成約359件）築49年：5,323万円（成約330件）築50年：5,269万円（成約314件）築51年：5,278万円（成約315件）築52年：5,269万円（成約274件）築53年：5,233万円（成約249件）築54年：4,999万円（成約200件）築55年：4,972万円（成約147件）築56年：4,629万円（成約111件）築57年：4,566万円（成約81件）築58年：3,963万円（成約52件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約102%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2017年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築9年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約38年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:9年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）233,474円をもとに、表面利回りは2.70%です。（年間賃料280万円 ÷ 物件価格10,380万円 = 2.70%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は233,474円（年間280万円）です。表面利回りは2.70%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約37年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜34年01億380万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月23.3万円）約37年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:233,474円
年間賃料:280万円
物件価格:10,380万円
表面利回り:2.70%

エリアの相場・買い判定

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将来の売れ行き予想

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