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中古マンション / 戸建て

ザ・ライオンズミレス蔵前の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.3%（年間+155万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.3%（年間+155万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,980万¥935万¥3,171万¥5,407万¥7,642万¥9,878万2005年 (1)2006年 (4)n=42007年 (6)n=62008年 (5)n=52009年 (3)n=32010年 (2)n=22011年 (2)n=22012年 (4)n=42013年 (5)n=52014年 (4)n=42015年 (8)n=82016年 (9)n=92017年 (9)n=92018年 (3)n=32019年 (2)n=22020年 (10)n=102021年 (5)n=52022年 (14)n=142023年 (11)n=112024年 (9)n=92025年 (4)n=4
年率:+4.3%
年間変動:+155万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

23万万円 〜 7,277万万円平均 3,650万万円 ± 1,451万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築2年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築12年で約19%減

この物件の想定価格2,957万6,193万9,429万築10年築20年築30年築40年築50年築2年：8,980万円（この物件のいまの価格）築2年：8,919万円（成約834件）築3年：8,550万円（成約893件）築4年：8,230万円（成約904件）築5年：8,032万円（成約1005件）築6年：7,812万円（成約1025件）築7年：7,705万円（成約1077件）築8年：7,599万円（成約1125件）築9年：7,563万円（成約1171件）築10年：7,429万円（成約1161件）築11年：7,400万円（成約1190件）築12年：7,258万円（成約1117件）築13年：7,194万円（成約1045件）築14年：6,960万円（成約939件）築15年：6,847万円（成約868件）築16年：6,790万円（成約797件）築17年：6,755万円（成約781件）築18年：6,684万円（成約721件）築19年：6,684万円（成約670件）築20年：6,669万円（成約625件）築21年：6,627万円（成約578件）築22年：6,563万円（成約522件）築23年：6,563万円（成約473件）築24年：6,506万円（成約420件）築25年：6,471万円（成約355件）築26年：6,229万円（成約286件）築27年：5,811万円（成約240件）築28年：5,577万円（成約202件）築29年：5,577万円（成約186件）築30年：5,442万円（成約189件）築31年：5,279万円（成約208件）築32年：5,250万円（成約206件）築33年：5,087万円（成約205件）築34年：4,974万円（成約209件）築35年：4,938万円（成約204件）築36年：4,938万円（成約195件）築37年：5,073万円（成約196件）築38年：5,030万円（成約205件）築39年：4,952万円（成約219件）築40年：4,896万円（成約232件）築41年：4,732万円（成約239件）築42年：4,512万円（成約231件）築43年：4,463万円（成約212件）築44年：4,363万円（成約175件）築45年：4,151万円（成約141件）築46年：4,016万円（成約100件）築47年：3,895万円（成約77件）築48年：3,611万円（成約65件）築49年：3,377万円（成約56件）築50年：3,214万円（成約50件）築51年：3,328万円（成約46件）築52年：3,264万円（成約40件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約58%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2025年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築2年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約45年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:2年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）227,300円をもとに、表面利回りは3.04%です。（年間賃料273万円 ÷ 物件価格8,980万円 = 3.04%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は227,300円（年間273万円）です。表面利回りは3.04%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約33年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 24〜33年08,980万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月22.7万円）約33年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:227,300円
年間賃料:273万円
物件価格:8,980万円
表面利回り:3.04%

エリアの相場・買い判定

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