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中古マンション / 戸建て

世田谷喜多見ザ・テラスの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.6%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.4%（年間+110万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.4%（年間+110万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,980万¥2,465万¥4,868万¥7,272万¥9,675万¥12,078万2006年 (1)2007年 (3)n=32008年 (1)2010年 (2)n=22011年 (2)n=22012年 (3)n=32013年 (2)n=22017年 (1)2018年 (1)2021年 (3)n=32022年 (1)2023年 (2)n=22024年 (2)n=2
年率:+2.4%
年間変動:+110万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,329万万円 〜 7,979万万円平均 4,654万万円 ± 1,330万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築5年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築15年で約15%減

この物件の想定価格0.46億0.81億1.15億築10年築20年築30年築40年築50年築5年：1.10億円（この物件のいまの価格）築5年：1.10億円（成約1323件）築6年：1.07億円（成約1503件）築7年：1.06億円（成約1662件）築8年：1.03億円（成約1729件）築9年：1.02億円（成約1754件）築10年：9,895万円（成約1696件）築11年：9,744万円（成約1683件）築12年：9,691万円（成約1657件）築13年：9,576万円（成約1600件）築14年：9,416万円（成約1553件）築15年：9,319万円（成約1573件）築16年：9,177万円（成約1620件）築17年：9,044万円（成約1616件）築18年：8,982万円（成約1631件）築19年：8,876万円（成約1627件）築20年：8,858万円（成約1552件）築21年：8,841万円（成約1356件）築22年：8,708万円（成約1242件）築23年：8,664万円（成約1110件）築24年：8,602万円（成約1004件）築25年：8,504万円（成約925件）築26年：8,327万円（成約898件）築27年：8,256万円（成約831件）築28年：8,088万円（成約773件）築29年：8,008万円（成約636件）築30年：7,911万円（成約531件）築31年：7,840万円（成約414件）築32年：7,627万円（成約323件）築33年：7,344万円（成約290件）築34年：7,308万円（成約302件）築35年：7,104万円（成約325件）築36年：7,042万円（成約368件）築37年：7,060万円（成約451件）築38年：6,910万円（成約498件）築39年：6,883万円（成約544件）築40年：6,803万円（成約570件）築41年：6,715万円（成約568件）築42年：6,600万円（成約547件）築43年：6,475万円（成約539件）築44年：6,298万円（成約507件）築45年：6,219万円（成約471件）築46年：6,192万円（成約475件）築47年：6,077万円（成約448件）築48年：6,077万円（成約445件）築49年：6,165万円（成約440件）築50年：6,174万円（成約429件）築51年：6,201万円（成約394件）築52年：6,201万円（成約365件）築53年：6,095万円（成約291件）築54年：5,944万円（成約228件）築55年：5,776万円（成約172件）築56年：5,421万円（成約124件）築57年：5,032万円（成約75件）築58年：5,023万円（成約49件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約79%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2022年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築5年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約42年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:5年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）242,749円をもとに、表面利回りは2.65%です。（年間賃料291万円 ÷ 物件価格10,980万円 = 2.65%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は242,749円（年間291万円）です。表面利回りは2.65%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約38年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年01億980万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月24.3万円）約38年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:242,749円
年間賃料:291万円
物件価格:10,980万円
表面利回り:2.65%

エリアの相場・買い判定

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