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中古マンション / 戸建て

ザパークハウス戸越公園タワーの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.9%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.2%（年間+188万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.2%（年間+188万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,380万¥1,700万¥3,855万¥6,009万¥8,164万¥10,318万2008年 (1)2013年 (1)2014年 (1)2017年 (1)2019年 (1)2021年 (1)2022年 (2)n=22023年 (1)2024年 (5)n=52025年 (4)n=4
年率:+4.2%
年間変動:+188万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

514万万円 〜 8,153万万円平均 4,333万万円 ± 1,528万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築2年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築13年で約18%減

この物件の想定価格3,897万6,873万9,849万築10年築20年築30年築40年築50年築3年：9,380万円（この物件のいまの価格）築3年：9,271万円（成約722件）築4年：8,958万円（成約876件）築5年：8,742万円（成約1073件）築6年：8,659万円（成約1207件）築7年：8,464万円（成約1316件）築8年：8,304万円（成約1369件）築9年：8,179万円（成約1352件）築10年：7,998万円（成約1310件）築11年：7,880万円（成約1313件）築12年：7,776万円（成約1257件）築13年：7,609万円（成約1264件）築14年：7,504万円（成約1200件）築15年：7,365万円（成約1172件）築16年：7,268万円（成約1101件）築17年：7,191万円（成約1061件）築18年：7,025万円（成約971件）築19年：6,899万円（成約901件）築20年：6,753万円（成約790件）築21年：6,642万円（成約720件）築22年：6,538万円（成約635件）築23年：6,392万円（成約561件）築24年：6,322万円（成約497件）築25年：6,301万円（成約469件）築26年：6,086万円（成約424件）築27年：5,912万円（成約396件）築28年：5,794万円（成約365件）築29年：5,641万円（成約369件）築30年：5,397万円（成約365件）築31年：5,258万円（成約358件）築32年：5,008万円（成約388件）築33年：4,910万円（成約408件）築34年：4,743万円（成約432件）築35年：4,729万円（成約442件）築36年：4,729万円（成約466件）築37年：4,764万円（成約468件）築38年：4,813万円（成約494件）築39年：4,792万円（成約515件）築40年：4,743万円（成約559件）築41年：4,709万円（成約591件）築42年：4,667万円（成約620件）築43年：4,528万円（成約622件）築44年：4,493万円（成約577件）築45年：4,479万円（成約521件）築46年：4,437万円（成約446件）築47年：4,333万円（成約374件）築48年：4,396万円（成約308件）築49年：4,319万円（成約287件）築50年：4,291万円（成約257件）築51年：4,298万円（成約245件）築52年：4,354万円（成約213件）築53年：4,284万円（成約179件）築54年：4,312万円（成約128件）築55年：4,298万円（成約93件）築56年：4,236万円（成約53件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約53%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2024年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築3年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約44年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:2年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）223,198円をもとに、表面利回りは2.86%です。（年間賃料268万円 ÷ 物件価格9,380万円 = 2.86%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は223,198円（年間268万円）です。表面利回りは2.86%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約35年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 20〜33年09,380万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月22.3万円）約35年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:223,198円
年間賃料:268万円
物件価格:9,380万円
表面利回り:2.86%

エリアの相場・買い判定

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